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高塘新地块仅限定毛坯价,接下来限价会放松吗?

2020-05-21 作者:房产老司机 来源:房产老司机 点击 评论

昨天是520,法定秀甜蜜的日子。


老司机以为,这世上最美的爱情,一定是同性恋,因为,他(她)们爱得太不容易了。


无论是法律、观念、还是现实,同性恋都很难得到认同,更别说包容。这是一类承受巨大压力、极其脆弱又毫无安全感的感情,所以才显得特别动人。


就像张国荣的电影、林夕的歌。


任何东西都一样,难度越大,就越令人着迷,带来的满足感也就越强。王校长不断的换女友,换来换去都是网红,对他来说,换个网红太容易了。


校长可以干点有难度的事,比如拿下杨幂。


01


在宁波做开发也变得越来越没有难度了,前天德信在中河高价拿了一块地,高层限价31000元/平,楼面价拍到了22140元/平。大家一算账,德信没钱赚了。


老司机并不关心德信有没有钱赚,我又不是股东。


不过联想到之前拍的几块地,大家现在已经有了共识:在限房价的情况下,开发商的利润越来越薄了。


或者说开发越来越没难度了。一个行业没难度,那么这个行业的利润率就会很低。


这句话肯定让很多干开发的朋友不爽,说起来这算是一个高大上的行业,售楼处金碧辉煌,业务员衣冠楚楚,从业者名校毕业。要说装B,没一个行业比得上房地产开发。


但摊开来讲这个行业又的确没什么技术含量,设计是外包的,建筑是外包的,营销是外包的,物管是外包的。一个几十万方的大项目,十几个人就干下来了。


除掉财务、人事、行政,剩下的都是一堆领导。


真正的核心竞争力,在于融资和公关。


02


现在搞限房价,很多外包都可以省了。


比如设计,没必要搞什么新方案,户型、外立面、景观方案都可以从别的项目搬过来直接套用,能省不少钱。如果大家留意一下,全国性的开发商,特别是来自北方的品牌,大多户型做得一般般。原因就是他们把北方的产品搬过来直接用了。相比之下,本土开发商的户型会做得好一些,因为他们资料库里,基本也都是在本地以前做过的项目,产品更接地气一点。


营销也不需要外包了,开盘不就是摇号嘛,只需要买个摇号系统,找一批人签合同办手续就够了。


不过摇号系统一直都有BUG,经常出状况,挺闹心的。


但不出状况更闹心。


很多年前老司机有次去宁海,看到一个小楼盘在门口挂了块牌子,上面写着五个大字:房屋供销部。


这是老司机见过的最为极简的销售了,如果摇号售楼的模式继续下去,其实开发商也可以把铺张浪费的样板区给省掉的。


当然开发商还有个省钱的大头是利息支出,预售时间越早,销售速度越快,利息成本就越低。现在垫资非常普遍,建筑公司垫资,代理公司垫资,分销公司垫资,以及其他供应商垫资。有些虽然没有明确说要垫资,但结款周期都在半年以上,其实也相当于垫资。


半年差不多就可以开始预售了,碧桂园甚至提出4个月开盘。


所以除了土地款,开发商前面要花钱的地方真不太多,如果预售证拿得早,开盘摇号,预售款真的可以和垫资款无缝对接。


真是完美的操作。


03


即使在许多环节节省了成本,但有些高价地块可能最终还是不赚钱的,开发商为什么还要买呢?


说得好听点叫做大规模,项目越多,体量越大,竞争力就越强,这在资本市场上体现得非常明显。


头部房企的融资成本肯定要比小开发商低得多。


另外一个切实的原因是屁股决定脑袋,一个开发商跑到宁波来,招兵买马建好了一个团队,几个楼盘做完没米下锅了,这群人咋办?


留着要发工资,解散了后面再拿地又得另起炉灶,劳民伤财。


所以从持续发展的角度,也得要有项目来养团队。哪怕不赚钱,能把团队养过去,能维持规模,能维持与上下游的关系,也是值得的。


没有项目,人心散了,队伍就不好带了。


04


在限房价的庇护之下,也并不是每块地的开发都能如预期般愉快。今天,海曙挂出了高塘一村和高塘二村两块地,起拍价一个是20500元/平,一个是21500元/平。


这应该是创造了起拍价的新纪录。


就在这两块地北面不远,是中海去年4月拿下的高塘四村地块,当时折合楼面价大约28000元/平,到现在还没推出来。


当时还没有限房价,今天的两块地的限价,给出了想象空间。


高层限价34500元/平(毛坯,下同)

小高层限价36500元/平

多层限价38500元/平


比较有趣的是,高塘一、二村两块地虽然限定了毛坯价格,但却要求全装修销售,那么问题来了:

装修后的价格可以卖多少?或者说装修标准可以定多少?


装修标准应当符合该项目预售许可时市政府相关政策要求,这是出让须知里的一句话,老司机不太懂,是不是意味着装修标准这块有一定的操作空间?


你说呢。


05


没有限定装修后的售价,空间应该是打开了一些,不过我们知道海曙的高价楼盘卖得并不太好。


赵传的成名曲《我很丑,可是我很温柔》里,第一句歌词写得特别棒:


每一个晚上   在梦的旷野  我是骄傲的巨人 


每一个早晨 在浴室的镜子前 却发现自己活在剃刀边缘


成人的世界没有容易二字,开发商也是如此。不知道中海看到今天的推地信息之后,有没有长出一口气。