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老江东房价破五万,东新房价不再一枝独秀?

2020-05-19 作者:房产老司机 来源:房产老司机 点击 评论

我们处在一个急剧变化的时代。


这个时代最让人无助的,不是对变化茫然无知,而是看到了变化却束手无策。


就像看着一个人离你而去,或者是看着房价头也不回。


01

上周宁波楼市最口水的话题之一,当属周二东部江山万里开盘。据开盘当天同行发布的开盘快报,东部江万的洋房备案均价超过50000元/平。

印象中宁波备案价超5万的楼盘还没有,东新凤起潮鸣也只有几幢洋房的均价接近5万元。地处老江东的江山万里开出突破整数关口的价格,显然很自信。

也是能力的体现。

但后来老司机听说,东部江万在开盘后又下调了备案均价,最终回到了5万以下。由此也出现了史上最大的层差。

都不容易。

论地段,江东不如东新;论开发商品牌,江万不如绿城。东部江万何以挑战东新的价格之巅?

是不是装修更好?凤起当时发明了“清水全装”,江万要在装修上超过它很容易,但老江东精装楼盘不止一个,前有龙湖天曜,后有天一晓筑,谁也不敢想5万这个高度。

大家认知当中老江东的价格,还停留在3-4万。

海曙、江北目前也没有一个楼盘超越4万。

经过几年风骚但有效的操作,江山万里已经成功打造出本土豪宅品牌,尤其那句“妈妈,我们为什么不住在江山万里”的广告语,在坊间引起广泛争议。

不满者认为他们炫富太赤裸裸了。

但有钱人就喜欢赤裸裸。没有一个女人愿意隐藏自己的胸,也没有一个有钱人愿意隐藏自己的富。

就享受别人的羡慕嫉妒恨。


有条件的买江万,没有条件的,创造条件也要买江万。买的不仅是一套房子,更是一种身份,或者说是一个阶层。

至于房子本身,并不是特别重要。

不过像老司机这样的,再怎么创造也达不到条件。


02

开盘当天,有不少人问我说东部江万价格这么高,为什么还卖的那么好,是房价又要大涨了么?

这让我想到前不久看到的一个数据,今年汽车市场特别不景气,10-20万的汽车卖得都不好,价格也有下跌。但宁波卖得最好的品牌是宝马,满大街都是宝马。

我听说100万以上的豪车卖得也不错。楼市也和车市一样,彷佛是两个市场,一个豪宅市场,一个平民市场。豪宅涨价,并不必然会影响到普通楼盘。

也是在上周,荣安在小港的春和景明,均价18900元/平,并没有如期抢光;鄞州姜山的繁花里和水印江山,卖得也似乎并不太好;老司机还听说一些非热点板块的二手房挂价出现了调整,这可能是房东对于前期过高期望的调整。

为什么会有这么大的反差?

以前老司机也谈到过,买房的资金大致可以分为两个类别,一个是民间资本,一个是产业资本。

民间资本可以理解为居民的存款和负债,是家庭或个人的投资行为;产业资本则企业的资金和负债,相当于企业行为。

二者完全不是一个量级,一百万对于一个家庭来说是一笔巨款,而对于企业来说,可能只是资金运作的起步单位。

所以如果产业资本进入楼市,其购买力是惊人的。


03

产业资本到底有没有进入楼市呢?深圳说他们没有,依照他们的逻辑,老司机相信宁波也没有。

但同时我也听说有些老板生意不好做了,就转型过来投资房产了。

从这个角度,实体经济不景气,对于楼市的影响并不一定就是坏消息。对于普通购房者来说,经济不好收入受影响,买房可能会被耽搁,但对于企业主来说,经济不好则可能减少企业投入,甚至关闭企业,把手头的资本连同负债一起投进房地产。

豪宅就成了他们的首选。


为什么选豪宅呢?首先是有钱人眼光高,消费理念本来就高大上。豪宅高标准的样板区、高颜值的售楼,高规格的服务,最能匹配他们的消费理念。

其次,豪宅总价高也是优势。同样花一千万,买一套和买三套,所花的时间精力是完全不一样的,富人的时间最宝贵,买房这种事,最好简单点,有些老板甚至从头到尾都没看到过自己的房子,买卖都是别人在打理。

最近有报道说一个人28年前在深圳买了一套144平的房子,今年才想起来。

第三老板们都有圈子,而且他们更相信圈子。圈子里有人买了某豪宅楼盘,大家都会跟着买。从众相当于大家共担风险,说出去也有面子。

第四豪宅可自用可投资。如果要自己住,一般普通住宅是无法满足老板们的需求的,所以选择范围也就很有限了。


04

投资豪宅是一个好选择吗?对于普通投资者来说肯定不是,每当有人咨询老司机是不是可以投资豪宅时,我总会说尽量选择普通住宅。

豪宅投资的短板包括:初始投入大,接盘客群小,流动性差,价值增长慢。

一套800万的房子,增长50%要卖1200万;一套200万的房子,增长50%也只有300万。

二者的交易难度完全没有可比性。

宁波市区有不少豪宅的案例,早的如中央花园,晚一些的如海景花园,再后来是荣安府、泊璟廷,以及现在江山万里和凤起潮鸣。

从大概率来看,豪宅的增值跑不过市场,而且有些豪宅本来就是营销概念。

或者说是伪豪宅。

真正的值得投资的豪宅,首要的指标应该是稀缺性。比如自然景观的稀缺性,配套的稀缺性或者产品的稀缺性。如果一个豪宅的可替代性太强,那么其长期价值是存疑的。

越是有钱人,越追求稀缺性。因为越稀缺的东西,越具有炫耀功能,越能够带来精神层面的满足。

有钱人买豪宅,与普通人投资房产,在需求方面是不一样的。


05

这个社会的资源,正越来越呈现出幂次分布的特点,优质资源越来越向少数人聚集。宁波的房价现在还不到3万,市场上还活跃着不少玩家,如果像厦门一样到了4万+,可能玩家会减少一半。

豪宅正在变成越来越少数人的游戏场。

正因为如此,在投资豪宅这个问题上,更要问清楚自己几个问题:
你是否能像有钱人一样轻松?你是否能够容忍增值跑输市场?你是否担心流动性?你是否买到了真豪宅?

筹码不够,输的概率要大得多。