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地价创新高之后,宁波房价会失控吗?

2020-05-06 作者:房产老司机 来源:房产老司机 点击 评论

陈婆渡地块突破历史天花板之后,江北白沙菜场再创地价新高。


压在宁波土地市场头上十余年,20750元/平的天花板,从此成为历史。


去年11月,宁波正式推出“限房价竞地价”政策,当时被媒体称为“双限”,记得也是在《105地产说》的节目里,老司机说并其实没有“双限”,以后只限房价了,限了房价再限地价,没这个必要。

所以地价突破天花板是必然的。


01

许多人对于房价想不通,预言房价有泡沫,本质上都是对于土地供应制度的不了解。不了解这种独特的供地制度,跑来判断房价涨跌,就像坐在山顶判断哪里可以钓到鱼一样。

一直以来,与我们的供地制度类似的是香港,这让香港创造了房价神话,但也让楼市成为最残酷的丛林,成为发达经济体中居住条件最为恶劣的城市。

许多港人奋斗一生也无法改变蜗居斗室的命运,由于既得利益盘根错节,香港到现在也无法自拔。

大致上,内地的大城市在香港这条路上狂奔了二十年,房价的走势显而易见。但与香港相比,我们有一个根本性的优势:

楼市政策基本不受地产商的影响。

香港的地产商越做越大,对于楼市的话语权也越来越大,通过收买媒体、社团和专业人士和相关部门,财阀几乎控制了香港的楼市。当年董伯伯想大面积造公屋提供给中低收入群体,结果遭社会各界反对。

买不起房的也出来反对。

但内地的发展刚好相反,随着地产商越做越大,地产商的话语权却越来越小,以前自由买卖,后来限购限售;以前自由定价,现在限价出售。

更别提土地供应、房贷政策了。


02

“限房价”这个政策出来之初,几乎遭到了一边倒的反对,理由是干涉了地产商的定价权,是手伸得太长,是一种倒退。

老司机当时也是这么认为的。

但更深一步的思考后,我发现事情并没有这么简单,在土地供应完全是计划性质的情况下,房价如果完全由市场调节,最后必然要出乱子。

在回顾了过去20年若干次房价暴涨,之后又若干次调控,之后又若干次救市的循环之后,老司机认为根子上的毛病就在这里。

土地是计划供应的,而房价却自由定价。

这可能不太好理解,我们可以简单举例说明一下。

对于地产商来说,计划供地永远都意味着要抢地。你不能像买大米一样的在市场上自由去买,谁家性价比高买谁的。土地市场只有一个卖家,什么时候卖、卖多少都由他说了算。

有人形象的打过一个比喻,等着拿地的地产商就像一群饿狗,等着什么时候扔一根骨头下来。

所以前些年我们有机会看到一块地,地产商们从上午一直竞拍到深夜甚至第二天,竞拍的人吃睡都在现场,甚至出现过有人晕倒。

有些土地,地产商是以一种近乎赌博的疯狂而拿下的。

地王之后,必然催生新一轮房价猛涨,随之而来的社会压力和金融风险,又会让决策者举起调控的大棒。于是总有那么一波倒霉的开发商,成为调控前的最后一批地王。

《别哭,我最爱的人》中有句歌词是这样的:

不要告诉我永恒是什么

我在最灿烂的瞬间毁灭


特别适合送给死在地王上的开发商。

跟着开发商倒霉的,还有同样疯狂的投资客,每一轮调控,都会让一波疯狂投资的人破产。

温州炒房团最有体会,他们曾经席卷全国,又悄无声息的走进了历史。

这样的大起大落,每次都会让经济社会元气大伤,因此建立长效机制的呼声从来都没有停止过。有人说靠房地产税,有人说靠限购限贷,走到今天,老司机认为“限房价竞地价”可能是一条正确的路。


03

是的,市场派的人看来这是一种倒退,但这种倒退是有必要的,并不是每一种东西都可以市场化。

《黑天鹅》的作者塔勒布也写过一本书叫《非对称风险》,在老司机的桌子上已经放了几个月了还没看完,但就在少量的看懂了的内容中,我学到了一点。

不对称的制度设计,终将不稳定。

潘金莲嫁给武大郎就不对称,潘金莲拥有美貌和热情,武大郎只是个卖炊饼的小个子,如果武大郎很有钱或者很有才华,西门庆的机会就小得多。

所以老司机招不到大长腿很合理,如果老司机很有钱,开的工资很高,估计大长腿也会排队。

回到土地这个话题,我们发现原来的设计也是不对称的:土地供应由计划控制,而房价由市场调节,始终无法避免囤积居奇,以及非理性购买。

上游的水龙头被控制了,下游就会有人屯水,卖高价。

所以不如一管到底,土地计划控制,房价也计划控制,将楼市更加彻底的收归到计划体制中来。这样起码有几个好处:
1、减少对于未来房价的非理性幻想,既包括大涨的幻想,也包括大跌的幻想;
2、减少开发商对于地价博傻式竞争,破产造成金融风险;
3、减少楼市大起大落,保障土地供应的稳定性以及楼市交易量的稳定性。

到今天为止,宁波也只有市5区实施了“限房价竞地价”,奉化及其他郊县还是用的老办法。在限价的5区之内,也出现了一二手倒挂带来的投机,许多楼盘一抢而光的“副作用”。

但老司机不认为这种倒挂及其带来的投机会是一种常态,它更多的可能只是过渡期的表现而已。从长远来说,限房价可以带来楼市平稳的交易量,土地供应同样也会找到一个平稳的量,而不再像以前那样饱一年饥一年。

新房的供应量稳定了,一二手倒挂的情况就会逐渐缓解。二手房阶段性过剩的压力,也会逐渐影响到新房的投资。

二手房市场是完全市场化的。

所以,除非新房长期供不应求,否则二手房没有长期倒挂的理由。

今天是五一,本来想转一篇2020宁波供地计划的文章,写着写着就停不下来了,那么,就这样吧。

祝五月好!

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