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政策闭环已初现,楼市稳中有分化│华星月评【11月】

2019-12-02 作者:华星研策 来源:华星研策 点击 评论

明年五一假期延长至5天,看似多休了2天,实则挪用了4天周末,表象下面的本质难以被发觉。细品宁波楼市,政策闭环效应逐渐显现,看不见的手已悄然而至……


11月市六区9次开盘,推出近4000套,开盘去化达89%,创历史新高。“限房价、竞地价”的政策出台也未能抵挡客户购房的热情;性价比较高的奉化项目一如既往的售罄,市五区品质楼盘销售业绩令人满意。


在近期中国社科院对明年房价预测中,给予宁波“一般上涨”的预警,未来宁波楼市的走向将会是怎样的呢?


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图片来自网络


01

市场回顾


LPR下降,房贷利率稳定


11月20日,贷款市场报价利率(LPR)5年期以上LPR也下调5个基点,报4.8%。本次5年期以上LPR下调,是8月央行LPR改革以来第二次下调。和改革前同期限基准贷款利率相比,5年期以上LPR已累计下降0.1%。


房贷利率整体保持稳定,8家银行房贷利率加点提高5个基点, 对比上月房贷利率保持不变,维持在5.65%(LPR+85基点),12家银行房贷利率加点不变,房贷利率下降5个基点,而民生银行首套房加点由103基点降至80基点,达到了市场平均水平。


在宁波“一城一策”的施政中,房贷利率也属于重要一环,未来利率加点的多与少取决于宁波楼市的稳定水平,如市场过热则会相应的提高利率加点,市场遇冷时会减少利率加点。


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图片来自网络


主城土地供应放量,成交集中在下月


至11月28日,宁波市六区供应涉宅土地8宗,加上11月的供应,预计12月将有11宗土地竞拍,从土地宗数上看已达到上半年市场火热时的平均水平。


重点关注奉化沿宁奉城际铁路站点附近的三宗土地和海曙洞桥、江北姚江新区、鄞州长丰、潘火板块共计5宗以“限房价、竞地价”方式出让的土地。


受供应时间差的影响,本月仅一宗土地成交,且为安置性质土地,无溢价率。


成交稳定,开盘去化率创新高


至11月28日市6区供应65万方,成交51万方(4299套),成交面积环比下降7.8%,均价21136元/平,环比下降6%。


今年第四次出现供求趋势反转,此前的三次分别为3月、9月和10月,在17年以来供求比低于1,9-11月供应上升的情况下,成交量保持稳定。


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从推盘来看,本月共9次开盘或加推,推盘量3954套,平均去化率89%,推盘量低于19年月均水平,但去化率却创下了历史新高。


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造成本月高去化率的主要原因是:


1、本月奉化区多个性价比较高,具有投资属性的刚需项目大量推盘且当天售罄,如珠江中央城、宝龙奉甬新城五期、宋都学林新天地、奥克斯棠悦府等,推出量大多在500套以上。


2、金地湖成大境、雅戈尔江上二期、江山万里琅峰则依托口碑效应、景观资源面、价格等优势实现较高的去化。


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02

市场变化


“限房价,竞地价”稳定预期


近1个月宁波共计有6宗土地以“限房价,竞地价”方式出让,“因地施策”各地块的限价水平也有所不同。


如鄞州东方瑞士南面地块(JD13-02-04),分别规定了高层、小高层、多层的最高销售均价和最高房源价格为均价的110%。


如北仑大碶安置地块,其中90%为拆迁安置,剩余10%可供正常销售房源也同时规定了毛坯、含装修的最高销售均价和单价。


如长丰02-a3地块,规定含装修最高销售均价36000元/平,姚江新区商住地块,规定了白坯最高均价26000元/平,含装修最高均价28500元/平。


从宏观方面来看宁波为“一城一策”的试点城市,在中央“房住不炒”稳字为主的基调下新出台“限房价,竞地价”的政策,有利于稳定市场情绪,降低恐慌性购房、恐慌性抛房的情况。对房企来说以售价来倒推拿地价,利于房企在拿地时更为理性,也减少土拍市场的火爆对住宅市场的刺激影响。


从品质方面看,由于宁波出台了较为细致且严厉的质量监管政策,普通楼盘的品质将越来越趋同,好坏的差距将大幅缩小。能较大程度影响客户即时购房决策,如现场体验感、示范区营造等策略的重要性或将上升。


房企将更多的精力花在客户及产品研究上,符合某一类客户特定需求的产品和户型,或会加快项目流速。


因为价格限定的影响,住宅类未来再难出现顶级豪宅,商办公寓类未被明确限价,可供打造空间较大,容易出溢价,房企豪宅品系或会出现在公寓市场。


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图片来自网络


成交换挡,稳于去年同期


3-6月市六区月均成交80万方;7-11月月均成交56万,成交量换挡但保持稳定。对比去年和今年的走势,3-6月份市场火爆,7-11月的市场走势与去年同期差别较大,去年处于断崖式下降,今年月均成交稳定。


去年“731”政策后市场断崖式下降,5月成交104万方,至9月仅成交34万方,下降近7成。


今年虽也有受“730”政策的影响,主要提出了不将房地产作为短期刺激经济的手段,加上19年起“一城一策”政策进入实质性的阶段,随着长效机制的逐步形成,楼市整体稳于去年。



03

后市研判


10月底开始执行的“限房价,竞地价”目前来看对市场影响也有限,也许是“靴子”未落地,土拍的最终结果未出现,对市场的影响总归有限。


把土地新政放入到整个政策工具组合包里,就能窥探出一丝“细雨润无声”的感觉了。


年初省两会上要求杭州、宁波尽快出台“一城一策”方案,近两年宁波出台了不少监管类、规范类的政策,加上本次土地新政,“一城一策”框架性内容已出台,未来政策面将逐步趋稳。在保证正常供应量的情况下,“限房价、竞地价”等政策能更好的起到稳定预期,平抑市场波动,恐慌性、投资性购房将大大减少。将进入以自住购房、刚需为主,供、求、存结构较为稳固的市场。


“一城一策”,政策逐步闭环

“限房价、竞地价”稳预期

LPR微降,房贷利率稳定

投资需求下降,自住类上升

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